6月初位于广州荔湾区的新世界·天馥加推126平方米的南向园景大平层产品，深受改善客群及香港客户的爱重，这背后是置业者对该名意见安全省心和品性认同。早在首期名目推出时，新世界·天馥就怒放了净水样板房，展示毛坯房的施工武艺。“屋子安全很牢靠，质地有保证”是所有参不雅者的共同思法。

当精装修录用成为市集广宽趋势时，也让置业者难以辩别房屋丽都外在下的“内核”是否自如：住宅建筑结构是否安全、工程质地是否可靠、消防是否达标，以及入住后社区安防是否到位⋯⋯这些不易从名义看到却关乎人命的安全问题，才是测度“好屋子”的首要方针。毕竟，安全是“好屋子”的底线，安得下身才能谈惬意、绿色与智能。南边日报、南边+记者走访团队真切调研广州市集新品，望望哪些住宅产品守住了“安全”底线？

广州新鸿基•峻銮名目实景图

A面

底气与进化趋势

趋势1

工程质地从“及格交房”迈向“杰作录用”

记者参不雅新世界·天馥毛坯房时，在样板间里不错明晰地看到施工工艺进程，比如卫生间大地和墙面的防水、螺杆洞的封堵和防水等作念法都很措施；墙面还标注了结构一米线、插座预留位、走线暗埋标的；同期，墙面的平整度、垂直度，现场标注的测量纰缪值均在法例纰缪边界内。

不啻新世界·天馥，频年来广州不少新住宅产品在录用前都作念到让置业者躬行参不雅毛坯样板房，实地稽察房屋质地。

位于南沙的招商湾区1872名目屡次举办“工地怒放日”行径，让业主在录用前实地检会新家原貌。现场专科工程师躬行追随行主参不雅并教练，从工艺工法到施工材料，再到录用措施，都让业主清亮了解。“亲手摸了新家的材料，亲眼看到空间结构，对我方的屋子更有信心了。”参加行径的业主陈先生说说念。

此前，广州桂语汀澜名目B1栋、B6栋录用前也举办了工地怒放日行径，让业主在看得见、可触摸的实景中感受产品的细节。据悉，绿城集团照旧举行工地怒放日行径十多年，通过大开“围墙里的世界”，将建筑营造过程中的施工工艺等细节呈当今业主目前，增多业主对“精工筑家”的相信。

除了标准的工艺水准保证建筑的安全及格外，频年来不少房企还对工程追求愈加细巧化，对住宅产品的工程质地要求从“及格交房”升级到“杰作录用”，以当先安全措施的规格打动购房者。

广州越秀琶洲南TOD名目实景图。

一般房屋的使用年限为50年（出自《民用建筑计算通则》），广州地铁地产延续了“安全是底线”的基因，以“百年地铁工程”的措施建屋子。从前期计算到全周期韧性，将地铁高质地建设不停体系及科研工夫后果植入到每一个TOD名目开发中，令建筑安全性更高。比如，单外墙就秉承了11说念工序，远高于平凡住宅措施，如遇风雨侵袭、温度骤变等突发情况，也不会形变或移位。

相似，位于南沙区的保利时光印象自录用以来，已成为保利发展品性与效力收场实力的标杆社区。这收成于，保利时光印象在录用前8个月便设立了工艺工法展示样板、材料罗列样板，邀请业主参不雅，全场地、多角度、细节化向业主展示精工品性，也实时通过业主反馈进行过程纠偏和纠正，进一步提高建设效力。严格把控工程质地，暄和业主诉求升迁产品品性，是保利时光印象从市集竞争中“出圈”的原因。

位于海珠的琶洲南TOD则以近零浑浊的装修得到业主高度细则。越秀地产广州区域副总副司理费柳天先容，为了打造近零浑浊装修，名目践诺了“计算+材料+施工+验收”的全过程管控。通过计算施工一体化，各条线主动看皆好产品，自动调度工作口头，计算向后，产品靠前，各级条线形成高度共鸣，举座升迁产品品性。让参不雅的业主不禁惊奇，“这才是高端住宅应该有的表情。”

趋势2

消防安全从“合规配置”升级为“灵敏消防”

“安全的‘好屋子’除了必须知足具有踏实的骨子结构安全的要求外，还必须具备可靠的防火安全障蔽。”广东省建筑科学接头院集团股份有限公司结构所长处高望清在领略“安全”好屋子时，极度指出房屋应具备完善的被迫与主动防火系统，有用驻守失火推广，为东说念主员疏散和消防支柱赢得贵重时间。

本年5月，国度出台的《住宅名目标准》中抵消防安全也提议了更高要求，四层及以上住宅必须布防火材料：墙体、楼梯间使用阻燃材料，高层建筑需配备防火纳闷层。中建四局EPC计算院房建所长处吴华进一步指出，住宅建筑的消防安全除了确立消防通说念、配备消防法子，如：烟雾报警器、熄灭器、消防栓等，还应当使用防火材料，如墙体、楼梯间使用阻燃材料。极度针对广州有不少高层、超高层住宅建筑的情况，吴华补充说念，“关于高层住宅建筑来说，还需有防烟楼梯、独处配置多台消防电梯，以及确立防火纳闷层。”

事实上，广州好多高层住宅名目都确立了防火纳闷层，比如万科城市之光名意见超高楼层有设立隐迹层，A北区总高50层，其中17/34楼是隐迹层。万科黄埔新城相似在超高层住宅确立了隐迹层，阅海组团的建筑16层和32层为隐迹层，不雅澄组团的建筑15层和31层为隐迹层。此外？位于增城的广州保利·天空在两栋板式超高层住宅建筑，不仅确立了三个隐迹层，还诱骗三个隐迹层进行形骸计算，让隐迹层成为建筑立面首要的构图元素，保证安全的同期让建筑更好意思不雅。中建白云之星名目2栋达45层，严格按照新国标要求超高层必须配置加压逃生梯和防火隐迹层（每15层设1个），安全性反超平凡住宅。

鉴于高质地的建材，在强度、经久性等方面更佳，能有用确保结构安全性。广州地铁地产在建筑外立面就秉承NEA保温凝胶（塔楼），0.03超低导热所有让建筑更防火耐高温；在室内建材方面，以吊中用材为例，广州地铁地产采取“轻钢龙骨”、双层石膏板等优质建材既便捷作念造型天花板，显得愈加好意思不雅，也能起到防火防潮、高强抗震、耐热、易清洁等作用，让东说念主住着更冷静。

“每年消防宣传日，物业都会组织业主们参不雅小区的消防法子，科技感满满，小区安全让东说念主冷静！”太原万科紫郡的李女士安静地说说念。在万科的灵敏小区中，像烟雾探伤器、水压检测器、消防录像头等智能开拓都被接入了灵敏的大脑。

跟着数字工夫的普及，越来越多的住宅名目在进行消防管控时，不单是依赖原有的硬件开拓，更应用智能化技能，实现小区全球区域和楼户的全遮蔽消防安全监测，实现全域智能消防预警。

趋势3

社区安防从“被迫防护”转向“主动守卫”

动作广州首个“灵敏+品性”住宅试点名目，西派河汉序名目与华为鸿蒙系统签约配合，实现公区和户内联动，实现无感归家、智能安防、环境感知等多种灵敏场景联动。况且在社区里也秉承灵敏不停，通过“天神之眼”费力监控系统、周界报警体系、轨迹跟踪系统，建立垃圾不停中心，打造安全高效的社区环境。

当社区安全越来越受到置业者暄和，不少开发企业横暴察觉到市集需求，升级了社区安防系统，雷同西派河汉序的名目更是不在少数，积极营造灵敏社区不停环境。

琶洲南TOD名目动作国内首个落地与华为鸿蒙系统配合的住宅产品，为全屋装上“最刚劲脑”，全屋开拓联动毫秒级响应，出差在外也能24小时掌持家中安全。不啻家中，归家路上，主进口、社区、楼栋进口全面升级灵敏东说念主行，车库进口践诺灵敏车行，访客来访线上预约、一码通行；社区垃圾站升级为智能化环保小屋，业主倒垃圾自动感应开关门，每天依期自动除臭，垃圾溢满自动报警，更清洁卫生；在公区地下，名目还打造灵敏泵房，秉承四位一体无机膜深度处理工夫隐没水中99.99%细菌的同期，泵房还启用24小时智能监测分析系统确保水质安全。

珠江·河汉都荟相似勉力于打造智能社区标杆，名目连合华为鸿蒙智家，构建“社区——家居——城市”三级智能生态，遮蔽无感通行、全屋智能中控、动态孕育架构等。况且，灵敏社区服务进一步延迟，依托“灵敏东说念主居1号实验室”，推动老旧社区改造与新工夫落地，实现“为老社区枯木逢春”的灵敏社区改造升级。

“社区的安防系统应具备智能化、全天候的特色，未必对特地情况进行实时监测和预警。”广州市灵敏社区发展促进会会长崔宁进一步指出，“服务安全相似是安全社区的首要构成部分，这包括邻里关系和谐、社区顺序良好、未成年东说念主保护到位等，营造安全和谐的社区环境。”

动作广州多年来的长红大盘，新世界凯粤湾对置业者的首要眩惑力之一，来自和谐的邻里关系营造的亲融社区氛围。名目千里淀了7000多户高知业主，自愿创建了超100+个融文化群，并在一年四季开展多种行径，包括“文化春好意思艺术展”“万东说念主道喜·祝愿广州”“共赏白鹅潭烟花汇演”“海外连合艺术展”等。良好的社区服务，让业主居住其中不仅“立足”，更“冷静”。

B面

痛点与维权难题

问题1

产品力和工作心双重失守，质地安全存隐患

“每到暴雨天气，就有雨水倒灌进室内，不单是电梯井和车库攀扯，就连屋里的产物也会泡水。同个小区，个别楼栋的路面、墙体和门口横梁还出现过变形、开裂或瓷砖零散等表象，有的维修屡次都莫得处分问题。当今保修期也过了，如斯严重的质地安全隐患，真让东说念主惦记。”6月19日，位于广州南沙区的一处高级住宅小区领南银河荣誉花圃的业主黄先生在集聚上吐槽。

试验上，其反应的问题照旧被媒体公开报说念过屡次。雷同的“瑕玷”在南沙湾御苑以及黄埔的合生中央城等其他小区也有发现过，由于屋子广宽在前两三年就录用了，开发商与业主针对证地问题各执一词、互相扯皮，谁都不肯意把工作揽到我方这一边，导致矛盾越积越深。

广州黄埔合生中央城局部质地安全问题整改中。来源:受访者供图

频年来，质地安全问题，照旧成为新址录用的核肉痛点问题。“在房地产行业转型升级和深度调度的布景下，个别用功企业的产品力和工作心面对双重失守，这不是广州特有的表象，在宇宙各地都时有发生。尽管住建部门对房地产规模的工程质地问题一直督察高压整治景象，然而业主的投诉仍然时时常刺激到监管部门的敏锐神经。”广州市房协一位匿名人人对南边+记者坦言，现时楼市正处在止跌回稳和不息向好的要害期，广州动作一线城市，龙头房企在产品和服务才智方面其实长短常“卷”，频年在新一代住宅方面涌现了一大都行业标杆名目，为房地产高质地发展作出了很大孝敬。但不可淡薄的是，仍然会发现存一些名目在质地安全和售后服务上掉队了，这亦然酿成市集分化的根源问题。

广州黄埔合生中央城局部质地安全问题正在整改中。来源:受访者供图

“酿成这类表象的原因是多方面的：有偷工减料、纵情冒昧的问题，也有违法操作和监管不力的问题。”广东省某大型国企下属监理单元相干崇拜东说念主合计，莫得任何一家企业能保证我方录用的屋子都能作念到百分百完好，出了问题不可怕，要害是面对问题怎样负工作和高效力地去处分。尤其是开发商自己有才智和工夫去处分的事，更不应该推诿工作、留住后患，那样对通盘行业的信心重塑和健康发展都是不利的。建议监管部门对施工过程全链条监管，落实混凝土、钢筋等要害材料“一材一码”追想轨制，引入第三方飞检（遨游稽察）机构。

问题2

率领业主偷面积改扩建，转嫁违法和安全风险

“真没思到，收楼入住几年后，开发商当初利用全球廊说念改建出来的一间房，当今真的被监管部门认定为违建了，以至照旧严重影响小区的二手房来去。”近日，广州增城万达广场隔壁一家房产中介的置业参谋人梁先生告诉南边+记者，该楼盘2栋有业主通常地向他们衔恨：当初买这里的主要原因等于看中了开发商重心宣传的“高使用率”，哪曾思到那时业内“习以为常”的“偷面积改扩建”给小区留传了这样大的隐患。“这相等于把所有的违法风险都转嫁到业主头上了。当今‘违建’部分不拆掉，屋子挂牌也卖不出去，因为没东说念主兴隆接盘被监管部门贴上了‘违建’标签的物业。”

记者走访发现，在容积率新规布景下，通过大面宽、超圭臬、高支柱等颠覆性计算，把正本得房率只好80%傍边的屋子作念成超100%的“好屋子”来眩惑客户，是前些年各地开发商的习用操盘手法，“高支柱率”也教授了一大都实用面积从100%〜140%的网红盘。多位早前买到过这类高得房率“好屋子”的业主还曾沾沾夸耀，以为捡了大低廉；谁知说念，本年以来，跟着住建部门加强对偷面积改扩建等违法步履的监管和整治力度，原来捡追究的“大低廉”当今反倒成了“烫手山芋”。极度是花了大价格改建的业主，拆与不拆都面对着浩大利益耗费风险。南边+动作较早对业内“偷面积”表象进行曝光并对业主进行普法领导的主流媒体，在两年前就曾报说念过位于广州南沙湾天后宫旁的星邦畿海湾四期，部分业主对洋房、别墅楼顶和阳台进行改扩建，经其他业主投诉后，被城管功令部门迫令整改铲除的案例。

阳台改书斋、飘窗变茶肆、空中花圃合成超大卧室⋯⋯这类步履虽增多了室内空间，但明确与现时国度倡导建设好屋子的战略初志剖判不符。更首要的是，违法改扩建，可能带来结构超载风险，导致楼体开裂或坍塌；或者留住消防安全隐患，酿成逃生通说念梗阻与失火风险；又或者是产生墙体和大地渗入等问题，酿成邻里纠纷和建筑腐蚀。一朝酿成不良纠纷，势必要承担抵偿和铲除的法律后果。近几年，白云、南沙、黄埔、增城等区域均有楼盘因雷同问题堕入各式法律纠纷。

在广东省建筑计算接头院相干人人看来，广州动作一线城市，房地产行业应率先确立“安全标杆”，通过轨制调动与工夫赋能，让“好屋子”从建设到入住全程无忧。

问题3

智能安防“名不副实”，门禁故障、AI失灵

“门禁故障、AI失灵。这样的系统对年青业主来说不胜其扰，对老年东说念主来说就更是背负。真有点像是披着高端住宅科技外套的安全裸奔。”日前，在广州某高端楼盘入住不到一年的李密斯跟记者一提到“灵敏社区”这个词，就皱起眉头，表显露一脸憎恶。

据其显现，小区堪称干预百万打造的“AI东说念主脸识别系统”，真的因明后识别纰缪，通常将业主误判为“目生东说念主”，而暴雨天气更径直导致楼栋门禁瘫痪。

这一场景并非孤例，而是现时新建房地产名目智能化转型中广宽存在的矛盾缩影：以科技为卖点的智能安防系统，正因工夫不教诲、监管缺位沦为赶潮水、伪先进的“好意思瞻念工程”，泄显露从计算到落地的深层隐患。

记者走访发现，当今好多高端小区，在顶楼通往天台等要害逃生通说念，均安设了智能门禁，莫得挑升的保安开锁，别说来宾无法大开，就连本楼栋的业主也不可通行。消防不停人人合计，高层建筑的天台逃生通说念必须保持畅通，任何打着智能物业的旗子将逃生通说念锁死的作念法都是违法步履。市民在发现此类安全隐患时，可实时将情况讲明给当地消防支柱大队。

与此同期，多位业主向记者反应，现时智能社区最大的问题是，有些物业公司的处当事者说念主员利用工作便利，通过小区安设的门禁系统，将采集到的小区居民个东说念主信息、车辆登记信息等出售给当地多家房屋中介公司赚钱，严重损伤东说念主民人人正当权利。频年来各地已有多起案件，涉案的物业企业东说念主员被发现后精采处分，其作案手法让东说念主毛骨悚然。

“就算物业公司严守底线，然而，由于部分智能系统质地和不停良莠不皆，路由器、智能家电等一些中间相接开拓联网后变得相等脆弱，自己就极易受到黑客入侵，安全所有大打扣头。”珠江新城某小区居民杜先生向记者坦言，相干机构频年抽查过广州数十个新建小区，发现存一半以上的智能安防系统未能通过压力测试，及格率仅40%。

“一朝密码或其他信息被外来东说念主员得到，他们进入小区如入无东说念主之境。”有人人暗意，其掌持的数据是，频年智能安防系统规模的投诉量同比激增120%，其中“东说念主脸识别失效”“门禁卡复制疏忽”“监控误报漏报”“诡秘数据泄露”成主要恶疾。

这些问题的根源，开头指向本钱驱动下的工夫缩水。其次，工夫教诲度与场景错配进一步加重了风险。此外，监管缺位与验收疏忽也难辞其咎。现行《智能建筑计算措施》仅对系统功能作念原则性要求，枯竭具体参数方针，部分名目以至通过“临时调试”通过验收，录用后故障频发。

“智能安防出现故障表露，不仅径直胁迫居民安全，而且会导致通盘行业的信任垮塌。”上述人人指出，当“科技”沦为营销话术，最终砸的是我方的口碑和牌号。

人人圆桌

广东省建筑科学接头院集团股份有限公司结构所长处高望清：

“偷面积”本质是对安全冗余的透支

安全的“好屋子”应知足以下要求：一是踏实的骨子结构。房屋必须具有饱胀的强度、刚度和自如性，不仅要在闲居使用条款下确保踏实可靠，还需具备回击地震、风灾等顶点灾害的才智。二是可靠的防火安全障蔽。房屋应具备完善的被迫与主动防火系统，有用驻守失火推广，为东说念主员疏散和消防支柱赢得贵重时间。三是玉成的日常使用安全。需充分探究并退却居住生涯中各式常见的不测风险，包括高空陨落、滑倒摔伤、走电短路、燃气泄漏等。四是优异的经久性与可儿惜性。要选材邃密，工艺到位，充分探究日后修缮的便利性与可达性，保险建筑在漫长岁月中保持健康。

当下市集上存在不少“偷面积”的操作，这样的改造本质是对安全冗余的透支。目前，阳台暗自改造主要有阻塞外挑阳台、填平下千里阳台、并入开拓平台等几类。这些改造带来的核快慰全隐患主要有：一是结构超载。阳台多为悬挑结构，其计算活荷载一般为250公斤/平方米。若将下千里阳台填平，因稀疏堆砌建材（混凝土、土方等），其荷载极易大幅超标。二是排水渗漏。阻塞阳台广宽会铲除原有地漏、遏抑排水坡度与防水收口，易酿成阳台防水失效。三是消防通说念阻断。阻塞改造多秉承固定窗或防盗网，透顶封死阳台这一预设的逃生与支柱通说念，若失火发生则后果不胜设思。

中建四局EPC计算院房建所长处吴华：

“好屋子”需从结构抗灾、灵敏预警、济急不停升级

安全的“好屋子”需要知足多方面的要求，涵盖建筑质地、计算标准、环境安全、济急法子以及始终吝啬等。极度在广州等台风多发地区的“好屋子”，需从结构抗灾、灵敏预警、济急不停三方面升级，同期诱骗地方战略确保全人命周期安全。居民购房时可重心稽察防水、防风计算及灵敏安防系统，并暄和政府发布的危房排查与济急指引。当下顶点天气频发，极度是在广州等台风、暴雨多发的地区，对“好屋子”的安全措施提议了更高要求，比如强化建筑结构抗灾才智、升迁防水与排水系统、加强防风与防坠措施、灵敏化济急不停、老旧房屋改造与济急不停、全龄友好与无阻拦计算等。

同期，广州有不少超越30层、40层以至50层的超高层住宅，比起平凡住宅，应更暄和安全问题。比如结构安全方面，需要暄和抗风计算。广州属台风多发区，超高层需秉承风洞磨练优化外形（如锥形或流线型计算），减少风压。玻璃幕墙和外围护结构需知足抗风压性能≥4.5kPa（平凡住宅约2.0kPa）。广州珠江新城部分超高层秉承阻尼器减振，镌汰台风引起的浪荡。此外，超高层建筑还需要重心暄和：消防安全问题，逃生与扑救是难点；开拓安全问题，超高层住宅高度依赖机电系统；全球安全问题，极度是高空坠物与东说念主员不停；济急不停问题，应付顶点天气与突发事件；始终吝啬问题，作念好全人命周期不停。

广州市灵敏社区发展促进会会长崔宁：

灵敏社区需建立完善的数据安全不停轨制

物理安全是社区安全最基础的要求，包括建筑结构安全、消防法子完备、全球区域照明充足，社区的安防系统应具备智能化、全天候的特色，未必对特地情况进行实时监测和预警。社区的济急不停体系也至关首要，包括济急预案的制定、济急演练的开展以及济急物质的储备等。

在信息安全方面，跟着灵敏社区建设的股东，多量居民个东说念主信息和社区入手数据需要妥善不停。建立完善的数据安全不停轨制，秉承加密存储、权限不停等工夫技能，确保居民信息安全。同期，社区的集聚安全防护也辞谢淡薄，需要依期进行安全检测和疏忽开拓，驻守集聚袭击和数据泄露。

服务安全相似是安全社区的首要构成部分。这包括邻里关系和谐、社区顺序良好、未成年东说念主保护到位等。通过建立社区协调机制、开展群防群治行径、加强社区警务建设等口头，营造安全和谐的社区环境。

采写：南边+记者 柴亚娟 冯善书 周中雨

海报计算：吴颖岚 谭唯

统筹：柴亚娟 冯善书 

研究：冯善书